本文摘要：房地產(chǎn)證券化的整個過程中需要多種金融中介組織為之服務(wù)，包括資產(chǎn)評估機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等。相比較而言，會計業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的需要，但資信評級業(yè)離房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的要求距離甚遠�！� 中國房地
房地產(chǎn)證券化的整個過程中需要多種金融中介組織為之服務(wù)，包括資產(chǎn)評估機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等。相比較而言，會計業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的需要，但資信評級業(yè)離房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的要求距離甚遠�！吨袊康禺a(chǎn)金融》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦的專業(yè)性學(xué)術(shù)經(jīng)濟期刊。是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊。本刊辦刊宗旨是：深入倡導(dǎo)和開展房地產(chǎn)金融理論研究與學(xué)術(shù)爭鳴，超前反映和探索住房制度改革與房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重大政策性問題，為我國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融事業(yè)的健康發(fā)展服務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一個將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。具體而言，就是指從事房地產(chǎn)的企業(yè)及其他金融機構(gòu)將其所擁有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成股票、股份或者債券，再發(fā)行到證券市場上進行自由交易，使房地產(chǎn)資本的運轉(zhuǎn)社會化。目前我國的金融市場仍然是以銀行為核心，銀行面臨的風(fēng)險很容易影響整個金融市場，銀行信貸面臨信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險和提前償還風(fēng)險，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有利于分散和降低這四種風(fēng)險。因此，研究房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化具有很重要的意義。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最早在60年代的美國興起，主要用于住房抵押證券。80年代廣泛擴大到其他地區(qū)和其他行業(yè)。
在21世紀后，我國的房地產(chǎn)市場進入了真正的“資本為王”的時代，沒有資本，房地產(chǎn)市場的發(fā)展如履薄冰，寸步難行。于是，2000年，國家有關(guān)政策也出臺了，中國人民銀行首先批準了中國建設(shè)銀行以及中國工商銀行為住房貸款證券化試點單位。
我國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化仍處于理論上的討論階段和實際操作中的嘗試階段。2005年12月15日，作為信貸資產(chǎn)證券化的試點之一，中國建設(shè)銀行在銀行間債券市場成功發(fā)行了首期建元個人住房抵押貸款支持證券。建設(shè)銀行作為發(fā)起機構(gòu)，將其上海、無錫、福州、泉州等四家分行符合相關(guān)條件的1562筆個人按揭貸款共計37.12億元，集合成為資產(chǎn)池，委托給受托機構(gòu)――中信信托投資有限公司，受托機構(gòu)以此設(shè)立信托，并在銀行間市場發(fā)行信托受益憑證形式的MBS，MBS的持有人取得相應(yīng)的信托受益權(quán)。
二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中存在的問題
目前，由于各方面因素的不成熟，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化仍然存在著一系列的障礙和缺陷，筆者現(xiàn)試著分析如下，以期獲得一些相應(yīng)明朗的解決政策。
(一)產(chǎn)權(quán)制度和法律保障體系不明
明晰的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)證券化的前提條件，只有存在這一因素，才能使分割房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)成為可能。雖然有《擔(dān)保法》《信托法》，但卻缺少抵押信托的基金管理等方面的法規(guī)做后盾，法律制定滯后，法律體系十分不完備。作為這種新的金融工具必須有相應(yīng)的法律法規(guī)。
(二)缺乏完善的中介服務(wù)機構(gòu)
因此，信用評級是產(chǎn)品的重要特征之一，而且信用評級機構(gòu)對產(chǎn)品的信用評級報告是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品信息披露的重要組成部分。
(三)個人信用制度不健全
房地產(chǎn)證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎(chǔ)，我國尚無西方資本主義國家那樣完整意義上的個人信用制度，我國的信用制度的建設(shè)還不健全，違約成本太低致使發(fā)生信任危機，我國還沒有一個全國性的信用信息數(shù)據(jù)庫，市場參與者的信用理念還較為欠缺。銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對個人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯得困難重重。
三、解決我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題的對策建議
(一)完善相關(guān)的法律法規(guī)體系
一方面要加快制定金融資產(chǎn)證券化的市場進入、經(jīng)營和退出等方面的法律;另一方面，要加快市場監(jiān)管的立法工作。使金融市場資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)從一開始就走向規(guī)范化的發(fā)展道路。不僅要對我國現(xiàn)行《證券法》進行修改，對《信托法》和《破產(chǎn)法》《保險法》進行補充，而且人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等也要對各個法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，以促進資產(chǎn)證券化在我國的發(fā)展。尤其是要在會計稅務(wù)準則、證券交易監(jiān)督管理等方面加強立法和執(zhí)法進度，根據(jù)法制經(jīng)濟原則的要求和國際慣例的規(guī)定指導(dǎo)證券化的理論與實踐，最大限度地保護房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權(quán)益，促進房地產(chǎn)證券化健康、有序地發(fā)展。
(二)規(guī)范中介服務(wù)機構(gòu)
投資銀行、會計事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)和資信評級機構(gòu)是所有房地產(chǎn)證券化過程中必須涉及的機構(gòu)，它們的重要作用可見一斑。比較而言，目前我國的投資銀行和會計行業(yè)的行為由于法律法規(guī)的約束較多而較規(guī)范，但是資信評估機構(gòu)的信譽和獨立性卻極差、投資者對資信評級機構(gòu)認識不足，資信機構(gòu)無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此有必要建立一個完善的資產(chǎn)評估標準體系，在此基礎(chǔ)上規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)。
(三)加強信用體系建設(shè)
強化信用意識和整肅信用秩序，盡快實施國家信用網(wǎng)絡(luò)工程，完善社會信用制度，培育以個人和企業(yè)為主要服務(wù)對象的社會化信用體系，引導(dǎo)個人和企業(yè)加強信用管理，以適應(yīng)我國開展房地產(chǎn)證券化運作的要求。
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